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lyzhang1999
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闲来无事， 20 分钟水了一个贷款计算器（Chatgpt 协助下），发现了房贷的 3 个秘密

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  •   lyzhang1999 · 2023-04-14 11:13:12 +08:00 · 10476 次点击
    这是一个创建于 594 天前的主题，其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    闲来无事，20 分钟水了一个贷款计算器（ Chatgpt 协助下），发现了房贷的 3 个秘密

    在搞定这款房贷神器之后，我发现了房贷的三个大坑：

    • 30 年按揭，总利息竟然几乎等于贷款本金，贷 100 万，竟然要还 200 万！
    • 等额本息还款方式在很长一段时间里，都在还利息，简直就是在“养银行”；
    • 如果你打算购房后短期内卖房，可以考虑等额本金还款方式，它比等额本息要还更多本金哦。

    对于像我这样在深圳打拼的小伙伴来说，深圳的房价简直就是个天文数字，就算勉强上车也得债台高筑。在这种情况下，一个合理的还款计划就显得尤为重要了。

    搞定这款贷款计算器后，我震惊地发现，以等额本息方式还款，在很长的时间里，你所还的简直都是“利息贡献”！

    贷款的头几年，利息占据了还款额的大头，被称为“贷款前期压力期”。随着时间的推移，贷款本金逐渐减少，利息在还款额中的比例也开始下降。但是，在头几年里，你可能会觉得房子好像不太属于你，更像是在“租房”而不是“买房”，因为每期还款的本金微乎其微。

    本金和利息的陷阱

    如果把计算出的结果导出分析，你会得出更直观的结论：银行真是一本万利

    从这张图我们可以看出，还款利息在最开始的时候是最高的，而还款本金则是最低的。随着时间推移，大概在中间位置交叉，然后每期还款的本金超过了利息。

    所以，这张图也解释了为什么银行不太喜欢提前还款的客户：利息吃少了。

    再举个例子，如果你在贷款 5 年后因为某些原因决定出售房子时，你会发现这五年里，你所还的本金其实非常少。以贷款 1000 万为例，5 年 60 期共还款 300 万，其中本金只占 90 万左右，5 年后，还欠银行 910 万本金。

    如何使用贷款计算器

    如果你也想测算一下按揭贷款，你可以打开链接使用贷款计算器： https://t.he3app.com/?8jaz

    如果你还没有下载 He3 工具箱，需要先从官网 https://he3.app 下载才能使用哦。

    这款工具是怎么开发的？

    贷款计算器是基于 He3 工具箱开发，从开发到发布大概花了 20 分钟左右，开发过程非常顺滑。

    感兴趣的同学可以参考我的源码： https://github.com/he3-app/tools-example/tree/main/loan-calculator

    如果你也想开发自己的工具，或者是团队的效率工具，可以参考官网教程： https://docs.he3app.com/guide/ ，如果你熟悉 VUE ，几分钟时间就可以开发并发布自己的跨平台（ Win 、macOS 、Linux ）工具，发布后就可以得到一个访问链接。

    He3 工具箱介绍

    He3 是一个包含近 400 种工具的终极开发者工具箱，涵盖了前后端开发者的日常所需，例如：JSON 、YAML 、编码工具、图片工具、时间戳工具、颜色工具、CSS 工具、加密工具、网络工具、编程工具等。

    此外，He3 还为开发者提供了开放平台，使用 VUE 几分钟就能开发并发布一款小工具，任何安装了 He3 客户端的人都能通过链接打开你开发的工具。

    目前 He3 商店里已经有 400 多款开发者小工具，你可以通过这个链接来查看： https://portal.he3app.com/tools?page=1

  • 本金
  • he3
  • 还款
  • 工具
    84 条回复  •  2023-04-17 13:18:20 +08:00
    qwertqwert12345
        1
    qwertqwert12345  
       2023-04-14 11:17:29 +08:00   ❤️ 38
    要不咱先读一下《经济学原理》再来看你现在的结论？
    flynnlemon
        2
    flynnlemon  
       2023-04-14 11:19:42 +08:00   ❤️ 35
    1.这不是秘密，这是常识
    2.推广的篇幅占比比较大，最好放到推广节点
    lyzhang1999
        3
    lyzhang1999  
    OP
       2023-04-14 11:20:35 +08:00
    @qwertqwert12345 金融经济学小白，结论仅供参考，求大佬科普。
    zydxn
        4
    zydxn  
       2023-04-14 11:20:46 +08:00   ❤️ 2
    @Livid 推广
    sambohuang
        5
    sambohuang  
       2023-04-14 11:21:14 +08:00   ❤️ 2
    30 年时间只还了本金的一倍利息，难道利率不低吗？
    jacy
        6
    jacy  
       2023-04-14 11:23:14 +08:00
    我有个问题，如果想提前还款，选哪种好（应该是本金），是不是提前还是亏了（之前的还款包含的是 30 年的利息，提前还了相当于损失了利息？）
    lyzhang1999
        7
    lyzhang1999  
    OP
       2023-04-14 11:28:57 +08:00
    @sambohuang 看地区吧，日本 1.5% 左右，香港应该是 3% 以内，当然比 5% 利率高的地区和国家也有很多。
    brader
        8
    brader  
       2023-04-14 11:33:44 +08:00   ❤️ 10
    这套玩法的高明之处，并不在于你知道不知道他们直接的区别，这些都是公开的，也非常多辅助工具可以查询、计算。
    这玩法狠就狠在，看似把选择权给了你，其实你别无选择，不然你以为大部分买房的人，会不知道贷款年限少点利息会少、等额本金还款利息会少？
    你选年限少了，或者等额本金，每月还款金额高，压力非常大，对流水审核要求也高。有钱谁不知道不贷，或贷 5 年、10 年、20 年？
    Bartholomew
        9
    Bartholomew  
       2023-04-14 11:42:47 +08:00
    很好奇现在买房是不是大部分人都选择 等额本息 + 最长贷款期限呢？
    chaojie
        10
    chaojie  
       2023-04-14 11:46:05 +08:00
    你算算 100 万买余额宝 30 年后是多少钱
    wganbleuthall
        11
    wganbleuthall  
       2023-04-14 11:48:43 +08:00
    @qwertqwert12345 #1 求科普
    janus77
        12
    janus77  
       2023-04-14 11:49:48 +08:00
    这个，一般的金融营销号都会科普的。。。。虽然不是所有人都会看，但是至少当你要买房的时候肯定会去研究一下的，如果都不研究直接听银行人员的。。。那也只能怪自己心眼不够多了
    cmdOptionKana
        13
    cmdOptionKana  
       2023-04-14 11:50:21 +08:00   ❤️ 4
    时间价值啊!

    你只算绝对值, 不考虑时间因素, 会得出错误的结论, 自己坑自己.

    在经济高速发展的年代, 时间价值是非常巨大的. 比如早年买房, 房价涨了几倍, 租金也涨到可以覆盖月供了.

    因此, 早年只要政策允许, 同样一笔钱, 贷款买三套房就赚大了; 而不贷款, 全款买一套, 就懊悔不已.

    但在经济趋向停滞的年代, 情况又不一样. 总之不能只看死数字.
    nicreve
        14
    nicreve  
       2023-04-14 12:01:51 +08:00   ❤️ 4
    真当大部分买房的人是傻子呢，也不想想 20 年前 100 块钱什么购买力，现在 100 块钱什么购买力？

    大家普遍的认知和经验来看，货币长期肯定是通胀贬值的，既然钱会越来越不值钱，那当然把越多的还款延后越划算。


    所以等额本金和等额本息实际的所谓“还款”其实是差不多的，但是等额本金是把主动权交了出去，有突发的经济压力的时候也没有办法少还款。等额本息下则是如果有多余的钱可以先攒下来，周期性的提前还款，损失一点利息，换得一部分主动权在自己手里。只是最近银行限制提前还款，把这条路堵死了一半而已。


    P.S:房贷计算器不是每个房产网站的标配么？拿这点东西做推广也太不走心了吧。
    newmlp
        15
    newmlp  
       2023-04-14 12:06:06 +08:00
    我还以为啥秘密，但凡有购房计划的这都是常识好不
    tyzandhr
        16
    tyzandhr  
       2023-04-14 12:09:15 +08:00 via Android
    2 的 30 次方根是 1.0233 ，也就是说，房贷利率只有 2.3 ％。放在现在看也许有点高，但经济快速增长的过去二十年，已经很低了
    lyzhang1999
        17
    lyzhang1999  
    OP
       2023-04-14 12:14:14 +08:00
    @chaojie 天弘基金近一年的年华是 1.6% 左右，100 万存 30 年，按复利计算，30 年后收益大概 160 万。
    caomu
        18
    caomu  
       2023-04-14 12:34:46 +08:00 via Android
    硬广麻烦自觉放推广节点
    zcjfesky
        19
    zcjfesky  
       2023-04-14 12:39:40 +08:00 via Android   ❤️ 1
    理解了钱的时间成本很多事情就能理解，不需要学完会计和经济学初级

    其一吧房贷计算器是一个很红海的项目了，练练手还行，期待以后能有更多有新意的创作
    其二，房贷利率高不高，主要看你怎么理解房价、通胀、投资收益。如果你认为自己的投资收益年化比 lpr 还低，比如说你只买货币基金，那确实可以考虑提前还债或者等额本金。
    testver
        20
    testver  
       2023-04-14 12:40:06 +08:00
    这 3 个秘密是常识吧，建议转推广。
    lyzhang1999
        21
    lyzhang1999  
    OP
       2023-04-14 12:42:50 +08:00
    @zcjfesky 感谢鼓励，如果有好的想法或者想用的小工具也可以提，我来负责实现。考虑经济增速，我觉得过去 5-10 年的房贷利率确实不高，房价涨幅不知道比利率高多少，但现在大部分的理财渠道都不太好，基金更不用说，买了一些都亏本金了。。
    yeqizhang
        22
    yeqizhang  
       2023-04-14 12:43:48 +08:00 via Android
    awesome🙉
    mohulai
        23
    mohulai  
       2023-04-14 12:54:22 +08:00
    我一直无法理解所谓的都在还利息，不管啥还款方式，贷 100 万，最后还 200 万。开始那几年的钱叫不管利息还是叫本金，又不影响一共还多少钱，盯着这形式有意义么
    horizon
        24
    horizon  
       2023-04-14 12:57:01 +08:00   ❤️ 1
    @jacy 并没有吃亏，并不存在利息提前还了的情况。
    前面利息多，是因为你的待还本金多。
    horizon
        25
    horizon  
       2023-04-14 12:59:57 +08:00   ❤️ 2
    并不存在等额本金比等额本息“更好”的情况，两者的利弊要根据个人情况综合考量。
    也不存在提前还款，会有利息损失的情况，请记住，你每个月还的利息都是只为你当前剩余的本金支付的。
    lyzhang1999
        26
    lyzhang1999  
    OP
       2023-04-14 13:00:06 +08:00
    @horizon 这么说好像就很好理解！刚开始本金多，所以利息也是还的最多的。
    lyzhang1999
        27
    lyzhang1999  
    OP
       2023-04-14 13:00:33 +08:00
    @horizon 👍🏻 课代表~
    djoiwhud
        28
    djoiwhud  
       2023-04-14 13:05:32 +08:00 via Android   ❤️ 2
    从银行借钱，5%的年利息太高。

    借钱给别人，一分的利息太低。
    Biluesgakki
        29
    Biluesgakki  
       2023-04-14 13:13:56 +08:00
    这不就大家喜欢的建设社会主义添一份力吗，我建议利率再翻一倍，给自己买一平方，再给国家买 3 平方
    chevalier
        30
    chevalier  
       2023-04-14 13:15:20 +08:00
    这都是常识了，可能 OP 刚发现。银行都会让你选等额本息还是等额本金，你觉得前期利息占比太多就选等额本金呗。

    我给 OP 个议题，你去研究下信用卡分期的真实利率，你会发现比房贷猛多了
    selca
        31
    selca  
       2023-04-14 13:23:31 +08:00
    这是不开源的工具
    perfectlife
        32
    perfectlife  
       2023-04-14 13:25:04 +08:00   ❤️ 9
    我还发现一个秘密，香蕉大则香蕉皮也大
    sampdoria
        33
    sampdoria  
       2023-04-14 13:25:53 +08:00
    @mohulai 那还是有区别的，30 年是一个很长的尺度，如果在这期间需要调整还款方案，那原本是等额本息还是等额本金还款形成的结果还是差别很大的
    daliusu
        34
    daliusu  
       2023-04-14 13:30:19 +08:00
    你根本还是没理解房贷和钱的本质
    等额本息和等额本金从来都是一样的，不存在什么养银行，换的都是利息。
    1.你看等额本息前面换的都是利息，那你想过你后面还的都是本金么？
    2.你算下来等额本息还的钱更多，难道没考虑到前期少还的钱本身的价值么？钱是有成本的，这点很重要，过去是因为中国普遍压根没人懂理财（绝大多数理财手段都是买房），其他时候钱都是直接存银行，所以很难理解钱的成本这个概念，但是这个概念我觉得未来是越来越重要的
    尤其是第二点，绝大多数人都没想通，想通了就明白这俩根本就是一样的，仅仅是适合不同的人而已
    ymmud
        35
    ymmud  
       2023-04-14 13:30:33 +08:00
    我发现个秘密，贷款原来要还
    liangch
        36
    liangch  
       2023-04-14 13:43:08 +08:00
    什么贷款要还？
    推广就去推广。
    xizh997
        37
    xizh997  
       2023-04-14 13:48:27 +08:00
    就算年化 2%，三十年 1.02 ** 30 = 1.81
    serco
        38
    serco  
       2023-04-14 13:50:53 +08:00
    @xizh997 虽然...但是你不能这么算，房贷你一开始就已经在按月还了
    qrobot
        39
    qrobot  
       2023-04-14 14:01:19 +08:00
    @nicreve #14L 这个我就要说一下, 购买力在不同的场景下是不一样的, 20 年前的 100 元的购买力和现在有差距, 但是货币并不是所谓的长期的通货膨胀, 也有可能会通货紧缩, 例如当下, 很明显就已经开始紧缩了
    qrobot
        40
    qrobot  
       2023-04-14 14:04:11 +08:00
    @nicreve 如果有钱, 可以选择全款, 如果只有首付, 那么就只是被银行割韭菜, 无论是 通货紧缩或者通货膨胀, 这些都是"银行控制的"
    awsx
        41
    awsx  
       2023-04-14 14:07:00 +08:00
    你是懂起标题的
    tallie
        42
    tallie  
       2023-04-14 14:08:27 +08:00
    不买房就没这种烦恼
    huihuibisheng
        43
    huihuibisheng  
       2023-04-14 14:19:11 +08:00   ❤️ 7
    其实转换一下视角，如果你自己做投资，30 年才翻倍，你会不会觉得投资是失败的？
    wanwaneryide
        44
    wanwaneryide  
       2023-04-14 14:21:11 +08:00
    还以为有什么发现，但凡买房的人，随便百度一下就能知道的玩意。我只能说：别把别人都当傻子
    e7
        45
    e7  
       2023-04-14 14:31:50 +08:00
    一直有个疑惑，为啥利息要设个年限来算，为啥不能将这年限作为上限，比如贷款 30 年，可能有人就是用了 30 年资金目前的方式无可厚非，但如果此人收入变高了，可以 5 年还清，那么他实际使用这个资金的时间是 5 年，而利息计算方式还是按 30 年算的，银行意思是你可以提前还，但不能更改还款年限。
    nzynzynzy
        46
    nzynzynzy  
       2023-04-14 14:34:10 +08:00
    经济发展快的发展中国家利息高是常识，既然都翻墙了你去看看印度的利率，保准你嘴都合不上
    nzynzynzy
        47
    nzynzynzy  
       2023-04-14 14:35:33 +08:00
    @e7 有个东西叫做 Flexible mortgage 中国没有而已
    nzynzynzy
        48
    nzynzynzy  
       2023-04-14 14:37:58 +08:00
    @mohulai 因为都想着炒房的，没人指望还 30 年。比如 10 年之后卖房，和银行结算的时候是按照尾款+违约金来的，这时候还本金多少就 matter 了
    changnet
        49
    changnet  
       2023-04-14 14:43:20 +08:00
    推广就推广，放在推广节点。像这种标题党的号能不能直接全部 ban 掉，最近好几个起个标题，后面都是放链接或者公众号或者群来推广的
    wy315700
        50
    wy315700  
       2023-04-14 14:46:25 +08:00
    @e7
    因为你 5 年还清的意思就是在第五年一次性把所有本金还清了，但是在你还清本金之前还是要按照 30 年的合同来付利息。。。
    reayyu
        51
    reayyu  
       2023-04-14 15:24:21 +08:00 via Android
    学学最基本的货币的时间价值吧
    lisxour
        52
    lisxour  
       2023-04-14 15:37:11 +08:00
    @brader 是的，很多人即使知道也别无选择，你没房婚都结不了
    akira
        53
    akira  
       2023-04-14 16:00:38 +08:00
    震惊！原来贷款是要给利息的！

    理论上，房贷是大部分人能找到的所有贷款渠道里面，利息最低的了。
    DAMNYOU
        54
    DAMNYOU  
       2023-04-14 16:15:45 +08:00
    秘密算不上吧，完全是买房者必备的常识，这也不是三个坑
    1 、房贷是普通人能借到的最低利率最长期限的资金（要不然你找个人去借 30 年几百万试试看）
    2 、等额本息和等额本金各有利弊，银行也是需要赚钱的，而且银行的本质就赚利差
    3 、等额本金更更划算，但是也压力更大。
    AngryPanda
        55
    AngryPanda  
       2023-04-14 16:18:01 +08:00 via iPhone
    标题党
    lifeintools
        56
    lifeintools  
       2023-04-14 16:35:31 +08:00
    你能找到更低的渠道 可以借给你 30 年。利率维持在 5%以下的贷款么？银行不是没有风险。是风险可控。
    txydhr
        57
    txydhr  
       2023-04-14 16:38:14 +08:00 via iPhone
    @nzynzynzy 所以。。。现在美国是发展中国家，中国是发达国家。
    brendan
        58
    brendan  
       2023-04-14 16:40:04 +08:00 via iPhone
    你赢了，成功浪费我两分钟看了推广
    final7genesis
        59
    final7genesis  
       2023-04-14 16:43:30 +08:00
    @xizh997 房贷是单利，不能按复利算， 按你这么算早些年 6%利率的人 30 年 100w 要还 574w
    yoyolichen
        60
    yoyolichen  
       2023-04-14 16:49:10 +08:00
    就算房贷 5%也是你目前能贷到最划算的一笔贷款，不要被市面上宣传的信用贷 3 个点迷惑，算下真实利率都是 10+
    Tomato95
        61
    Tomato95  
       2023-04-14 16:49:53 +08:00
    假如你手里有 100 万，存定期 30 年，年化算 3%，30 年后有 240 多万，同时你按揭贷 100 万，30 年后还 200 万，那到底你是赚了还是亏了
    optional
        62
    optional  
       2023-04-14 17:38:36 +08:00 via iPhone
    你借我那么多钱，我给你比银行高一个点，你干不干
    HI101
        63
    HI101  
       2023-04-14 17:45:33 +08:00
    @Tomato95 你这是怎么算得，不懂
    pierswu
        64
    pierswu  
       2023-04-14 18:19:47 +08:00
    @HI101 100 * (1.03^30) 利滚利
    dongtingyue
        65
    dongtingyue  
       2023-04-14 18:23:20 +08:00
    这是常识。。。
    oblivious
        66
    oblivious  
       2023-04-14 19:02:51 +08:00
    原文：30 年按揭，总利息竟然几乎等于贷款本金，贷 100 万，竟然要还 200 万！

    假定存款利率=贷款利率，那么存钱 30 年，总利息竟然几乎等于存款本金，贷 100 万，竟然可以到手 200 万！

    PS：能不能别动不动就惊讶啊 😂😂😂 = =！
    catch
        67
    catch  
       2023-04-14 19:08:30 +08:00 via Android
    买的人 都知道的，疫情后变天了而已。
    cexgwent
        68
    cexgwent  
       2023-04-14 19:43:29 +08:00
    这个标题就很有营销号那味儿了
    nzynzynzy
        69
    nzynzynzy  
       2023-04-14 19:45:17 +08:00 via iPhone
    @txydhr 哈哈你知道中国利率这么低背后你的政虎承担多大压力吗？

    当然这是一个常见的谬误，发展中国家和低利率是充分不必要条件，大多数情况下。
    bigwhite2
        70
    bigwhite2  
       2023-04-14 22:30:17 +08:00   ❤️ 2
    单说等额本息的还款方式，是一种很公平的还款方式，因为你贷款 100 万相当于银行借给你 100 万，在一开始你每个月还的本金很少，剩余的本金很多，自然每个月的利息很高，当你还的本金越来越多，剩余贷款的本金就越来越少，自然每个月的利息就越来越低，所以不要去说什么“还的都是利息”这种傻话。真正的问题是，是谁让房价这么高的？是谁让我们每个人把杠杆拉满去买一套住房的？是谁把房地产和婚姻、教育绑定在一起的？不要忘记真正的敌人是谁。银行只是狗腿子而已。
    FightPig
        71
    FightPig  
       2023-04-14 22:35:54 +08:00
    一种是前期还款压力大，一种就是前期压力小点，根据自己情况来，我最后选了后面一种，主要当时手上没钱
    Daming
        72
    Daming  
       2023-04-14 23:41:42 +08:00
    考虑下通胀，30 年前的 10 块钱购买力差不多和现在 100 差不多吧
    cheng6563
        73
    cheng6563  
       2023-04-15 00:00:49 +08:00
    你可以再问一下 GPT ，每年 3%的复利，30 年后的收益率是多少？
    Ericcccccccc
        74
    Ericcccccccc  
       2023-04-15 00:12:55 +08:00
    这...

    你占用一块钱一天, 就要付出一块钱所对应的利息.

    你占用的天数少(提前还款), 付出利息就少.

    不知道这有什么值得说道的.
    xd314697475
        75
    xd314697475  
       2023-04-15 00:55:51 +08:00   ❤️ 1
    1993 年上海市职工月平均工资是 471 元
    2022 年上海平均的工资为每月 9580 元
    增长 20.3 倍

    1992 年北京市职工月平均工资为 284 元
    2022 年北京市平均工资为 8467 元
    增长 29.8 倍

    如果你早已知道这些 92 年敢不敢借钱买 100 套房
    hill001
        76
    hill001  
       2023-04-15 07:18:22 +08:00 via Android
    有没有多次提前还款的计算器？
    neighbads
        77
    neighbads  
       2023-04-15 07:41:17 +08:00
    @lyzhang1999 这个计算也有问题，不能使用 100w 直接算，是一个增长的数字。

    还有个功能其他计算器没有。建议展示下房贷利率增长的过程，因为早期还的是利息，利率应该高的离谱
    lyzhang1999
        78
    lyzhang1999  
    OP
       2023-04-15 08:19:15 +08:00
    @neighbads 很不错的建议，研究一下~
    jiji9081
        79
    jiji9081  
       2023-04-15 09:01:38 +08:00
    占用多少本金就付多少利息，这一点上来讲房贷比什么信用卡分期小额贷良心太多了。
    horizon
        80
    horizon  
       2023-04-15 10:11:08 +08:00
    @Tomato95 你可真是个大聪明，你还贷款每个月都在还本金，懂吗？
    5200
        81
    5200  
       2023-04-15 11:19:27 +08:00
    今天面了一个，就是说参与过 He3 开发。。这家公司是招了多少个前端去搞
    whileFalse
        82
    whileFalse  
       2023-04-15 12:24:13 +08:00 via iPhone
    @brader 你也可以选择全款买房，或者不买房。
    brader
        83
    brader  
       2023-04-17 09:36:36 +08:00
    @whileFalse 天价面包的历史故事，这么快就被人们淡忘了吗
    whileFalse
        84
    whileFalse  
       2023-04-17 13:18:20 +08:00 via iPhone
    @brader 不知道你说的什么事。我只知道不买房不会死，不在大城市生活也不会死，99%的人都有自己或父母的房子。
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