合肥房贷利率也崩了，想把房子卖给准备结婚的女朋友，享受最新利率
xiaokongwu · 2022-09-16 19:24:09 +08:00 via iPhone · 4349 次点击这是一个创建于 806 天前的主题，其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
是前几年上的车，高新区的新房，位置也非常偏。
一共贷款 110w ，5.88 的利率 30 年，但现在首套利率已经崩到 4.1 了！！！
想着如果能把房子卖给我女朋友，这样我只用出一笔税费，就可以享受到 4.1 的最新利率，30 年的利息可以少 30w 。
这个房子目前是满 2 不满 5 唯一住房，税费应该不会太高。
不过高新区目前还是限购状态，但政策比较宽松，交半年个税也行，或者再等等说不定就没限购了。
请问各位大佬，这个操作又没有什么注意事项，可行吗
一共贷款 110w ，5.88 的利率 30 年，但现在首套利率已经崩到 4.1 了！！！
想着如果能把房子卖给我女朋友，这样我只用出一笔税费，就可以享受到 4.1 的最新利率，30 年的利息可以少 30w 。
这个房子目前是满 2 不满 5 唯一住房，税费应该不会太高。
不过高新区目前还是限购状态，但政策比较宽松，交半年个税也行，或者再等等说不定就没限购了。
请问各位大佬，这个操作又没有什么注意事项，可行吗
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dethan 2022-09-16 19:28:20 +08:00 via Android
女朋友？前女友？
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xiaokongwu OP 补充一下，不是前女友。。。马上结婚了，所以房子以后在谁名下无所谓了
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FlyPuff 2022-09-16 19:32:56 +08:00  1
应该就是卖给自己的现在的女朋友，即将成为自己妻子的那个人。
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nijjba 2022-09-16 19:37:14 +08:00 via iPhone
卧槽，还有这种操作，学到了
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pocketmiddle 2022-09-16 20:04:15 +08:00 via iPhone
楼主多虑了。房贷利率每年会根据央行公布的基础利率变化的，而不是一直沿用签贷款合同时的利率。 可以找贷款的银行咨询一下就明白了。
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djoiwhud 2022-09-16 20:39:59 +08:00 via Android
可能性为 100%，但是降低成本的可能性为零。
交易税费了解一下？ |
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djoiwhud 2022-09-16 20:40:45 +08:00 via Android
你应该商专公。这才是赚的方法。
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hzfyjgw 2022-09-16 21:07:38 +08:00
走 LPR 利率 不会一直 5.88
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Leviathann 2022-09-16 21:08:22 +08:00
不是每年调一次？
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c6h6benzene 2022-09-16 21:17:58 +08:00 via iPhone 2
@pocketmiddle 签合同的时候会有 LPR 加点，LPR 会变，但加点不会变。
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salor 2022-09-16 21:18:28 +08:00 via iPhone
前年转 lpr 的时候你选了 5.88 固定利率？
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xiaokongwu OP 再解释一下，我办的时候是固定利率，后来砖 lpr 了，但我还是 5.88(120 多基点)。
lpr 调整虽然会影响我的利率，但是非常有限，只有基准会变，增加的基点数是永远不会变的 |
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kingjpa 2022-09-16 21:27:40 +08:00 2
@pocketmiddle
@hzfyjgw 一看你们就不懂啊， 买房利率高是因为房市好，银行上浮 ，最终 基础 *1.X= 5.88 基础会每年变化，但是 1.x 的系数是永久的。 也就是在贷款还完之前 一直都是这个系数， |
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mooczz 2022-09-16 21:42:20 +08:00 4
不划算，合肥的房贷总额大概率不会超过 200 万，LPR 今年累计调整三次，分别是 5bp, 15bp, 15bp, 累计 35bp, 这些调整在你的贷款的下一年度也能体现出来，调整后你的贷款利率来到 5.5%。所谓首贷 4.1 是针对新房市场的，二手房应该是 4.3%，满二不满五税费较高，首套房大概率不会贷满 30 年，大多数人十年内就还清了，实际节省的利息并没那么高。反而因为交易摩擦，以及婚前财产的界定带来的风险，弊远高于利。
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DeltaSix 2022-09-16 22:01:15 +08:00
对于这种操作我都是反对的，楼主不怕万一人财两空么；不过还有一句话叫富贵险中求，也不是不行
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9544 2022-09-16 22:25:35 +08:00
30 年利息少 30 万 折腾这个意义不大，反而现在要搭一笔不小的税费进去。
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kome 2022-09-16 23:15:35 +08:00
你把房子卖给女友再买房，还算不算首套房，这个问题要弄清楚。
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nobody1234 2022-09-16 23:30:39 +08:00 via iPhone
@9544 而且还要冒人财两空风险
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SenLief 2022-09-16 23:36:47 +08:00
你这个操作可能都不如转经营贷的
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lostberryzz 2022-09-17 00:11:53 +08:00
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xiaokongwu OP @mooczz 感谢耐心解答，如果二手房只有 4.3 的话，确实没那么划算了
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xiaokongwu OP @kome 卖给女朋友就住他的，也没钱买了😂
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xiaokongwu OP @9544 现在理财收益很低，按目前的收益来看，一笔税费 30 年的复利，远达不到省下的这 30 万
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darrenfang 2022-09-17 10:47:17 +08:00
卖房之前需要结清房贷的，找中介办还得出个过桥费。
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Caan07 2022-09-17 14:42:46 +08:00
你 我 200 首付 全款 飞人
这是 B 站经常看到的相关关键词。 |
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tftk 2022-09-17 14:44:35 +08:00
搞，能省就省，只要信任这就是稳赚
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desstiony 2022-09-17 15:37:50 +08:00
@pocketmiddle 5.88 应该浮动 100 多，浮动的部分是不变的，就算利率降，还是高
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spamss 2022-09-17 15:55:31 +08:00 via iPhone
可以搞，还能套点现金出来。前提是信任。
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uasier 2022-09-17 16:52:11 +08:00
可以咨询一下银行有人对接的，可以做到 4.0 左右，ps：我也在合肥高新
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letwewell 2022-09-17 16:52:15 +08:00
卖房还要交税费的。。。
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dingyaguang117 2022-09-17 18:45:49 +08:00
为什么我买的时候是 6.15 ， 后来 15 年调整过一次之后就是 4.9 了
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dingyaguang117 2022-09-17 18:46:09 +08:00
去年让转 LRP ，我没转，现在有点后悔
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xiaokongwu OP @dingyaguang117 你是哪个城市。。存量房贷还能降这么多呢
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xiaokongwu OP @letwewell 总价没那么高，税费应该还好
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xiaokongwu OP @darrenfang 凑一凑吧，看能不能把剩下的结清
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vone 2022-09-17 19:56:08 +08:00 1
如果你手里没有能用资金的话，那就需要 157 万元（ 47 万元用于女方购房时付首付，110 万元用于还清原贷款）的垫资。
因为网签审批通过后才能拿到首付款，银行放贷后才能拿到尾款，假设两个时间点各需 1 个月，中介的垫资按 3%月息算，那么需要付：110 万元*2 月+47 万元*1 个月=6.6 万元+1.41 万元=8 万元。 另外需要缴纳：契税 157w*1%=1.57 万元、个人所得税 157w*1%=1.57 万元、免征增值税、中介服务费 157w*1%=1.57 万元。 成本合计：8 万元+1.57 万元+1.57 万元+1.57 万元=12.71 万元。 110 万贷款 30 年 5.88 利率，等额本息月供 6510 元，30 年本息合计 234 万元。 110 万贷款 30 年 4.30 利率，等额本息月供 5443 元，30 年本息合计 195 万元。 最终结果是现在付 12.71 万元现金，月供减少 1067 ，本息合计减少 39 万元。 假卖房存在的问题： 1 、如果因女朋友本身收入不够、征信、银行不放贷等问题银行无法及时放款，导致垫资时间增长。 2 、你假卖房本质上相当于你出了 12 万元现金，并且另外还把你最初购房的首付款赠与给了女友（房子在女友名下，贷款她还，12 万元你出），如果最终没有走到一起或者未来分开，你损失 59 万元（假设原来首付也是 47 万元）。 我觉得还有另外一个更好的方案：将用来倒腾的 12 万元用于提前还款。 98 万贷款 30 年 5.88 利率，等额本息月供 5800 元，30 年本息合计 208 万元。 比你折腾一通之后的月供只多 357 元，本息合计增加 13 万元，最重要的是房子仍然是你婚前财产。 提前还款还有一个另外的好处（这里只讨论可能性哈，不要骂我无耻）： 在结婚后你可以用需要提前还款做理由，反撸一把你媳妇的彩礼钱或者丈母娘的存款。 数据来源参考： https://zhuanlan.zhihu.com/p/474969873 |
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wanguorui123 2022-09-17 22:23:24 +08:00
交易手续费，贷款违约金
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dingyaguang117 2022-09-18 15:53:26 +08:00
@xiaokongwu 合肥呀
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xiaokongwu OP @vone 有理有据，按 12 万折腾成本来看的话，确实不划算，不如拿来提前还贷
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xiaokongwu OP 感谢大家的解答
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vone 2022-09-18 16:44:43 +08:00
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whatalittleboy 2022-09-19 12:09:39 +08:00
我也是固定利率 5.88, 上浮 20%, 2015 年基准利率就是 4.9%, 到现在没变过, 不知道明年会不会变
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kingjpa 2022-09-20 20:51:05 +08:00
@hzfyjgw 也就在这里纸上谈兵 暴露你的无知，
lpr 当然是浮动的，利率折扣是什么懂不懂，lpr 确实是全国统一的， 但折扣系数不是，懂吗？ 你以为天下银行房贷的贷款利率最终都一样？ 看来几天科普 就以为自己啥都懂了，继续装呗，死鸭子嘴硬 |
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xiaokongwu OP 我也有点蒙，不过从我的例子来看，lpr 基点确实会变。
我刚办房贷那会是固定利率，4.9 上浮 20 ，5.88 ，后面转了 lpr 是 123 基点。 不过今年 1.1 更新了一次 lpr 利率，目前的利率是 5.73 ，lpr 基点是 108 。 但我们固定上浮的那 20 ，转成增加 123 基点了，lpr 降，加点也会跟着减，但是新办的房贷 4.1 ，他们的基点是负数还是啥呢 |
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hzfyjgw 2022-09-21 09:29:38 +08:00
@kingjpa 利率上浮，利率折扣是你在跟银行贷款的时候签协议的约定的，在 2019 年执行 LPR 的时候，需要确定的是加点，这个加点才是你永久不变的，LPR 利率浮动，你的加点不会变，而不是你说的 1.x 的系数是永久的，别整一些利率上浮、利率折扣显得你很专业一样，殊不知在一些人眼里傻 x 一样，还到处像键盘侠和喷子一样，一上来就说一看就不懂，好好照镜子吧
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kingjpa 2022-09-21 19:28:22 +08:00
@hzfyjgw 看你那个憨样子， 利率上浮 20% 是不是 ， 基准利率*1.2 ？ 这个 1.2 系数会不会变？
到底谁是傻 X 心里没数吗？ 也有可能你天生是弱（智）， 只懂能看懂 利率+利率*0.2 ， 不懂得简写后就是 利率*1.2 ，建议去脑科看看 发育是否正常 |
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kingjpa 2022-09-22 22:19:14 +08:00
@hzfyjgw 我不和你杠了，你自己看看你发的视频 14 分钟后咋说的吧，
无论是 lpr 的加点还是之前的基准利率 是不是在签房贷合同的时候就固定好了，永远不变。 |
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cky 2022-09-29 14:59:09 +08:00
利率的组成是 LPR + 基点，以楼主的 5.88 例子看，就是 4.9 + 0.98 ，到了明年 1 月 1 日或者放款日（这个调整日期好像是可以选的）如果 LPR 还是现在 4.3 的话，那楼主的利率就是 4.3+0.98 = 5.28 ，楼主这个基点 0.98 是不变的
假设卖给女友了，就是 4.3 - 0.2 ，几点就是 -0.2 ，如果明年 LPR 升到 4.5 ，那利率就是 4.5 - 0.2 这个基点在你签合同的时候就确定下来了，只是简单的加减，不并不是乘法 像这种都有做转贷的，但是不知道具体怎么收费，楼主可以咨询下当地的 |
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