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我是二手房的买方，没有经验，疑问如题。除了找担保公司这条路，我该尽量如何规避风险？这个合同怎么签？希望有类似经验的朋友给点建议。
第 1 条附言 · 2021-05-11 10:49:21 +08:00
目前对方和中介不愿意找担保公司，因为会产生费用。中介的意思就是三方一起去银行还卖方的房款后能直接拿到证（当天可以完成）直接拿去办解押（我不知道解押需要多久），然后过户，然后办理贷款。 谢谢各位的建议，找的是个楼盘旁的小中介。
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8023lsy 2021-05-11 09:32:07 +08:00 via Android  1
要么做资金监管，要么做买房解押，还是避免直接打钱给卖方，有合同也不靠谱
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liudaolunhuibl 2021-05-11 09:42:55 +08:00
一般正规的中介会叫卖方自己去找金融公司借钱解押的，首付款一定会做资金监管的房子过户之前房东是摸不到首付款的
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Xusually 2021-05-11 09:49:20 +08:00
一句话，不要这么做。
解质押是卖方自己的事情，他没有足够资金的话，房产中介都有途径可以提供短期过桥借款，一堆的合作金融公司，甚至很多中介自己都做这个生意，也是他们的一个重要的收入来源，短期的利率挺高的。 换言之，如果按照正常的交易风险来看，这个能赚到钱的生意，中介不会优先尝试撮合你付定金或者首付去解决这个事儿。 当然如果卖方的资金缺口很小那另当别论，你定金多交点儿就能弥补的话，倒是问题不大。 |
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AngryPanda 2021-05-11 09:49:49 +08:00
我签网签之前，首付款就直接打给对方了。想想也是心大。不过好在对方靠谱。
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zhchyu999 2021-05-11 09:51:01 +08:00
链家好像有一个类似支付宝的服务，而且提供先行赔付，可以去问问
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DAMNYOU 2021-05-11 10:00:13 +08:00
其实很常见，就看你操作方式，尽量规避风险。
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yEhwG10ZJa83067x 2021-05-11 10:12:54 +08:00
买方担忧：
一般中介那边双方签订合同的时候买方就要准备首付款给卖方了，这时候买方会担心 卖家担心： 买方去申请贷款的时候，钱没到你账户就要开始办理不动产证转让了，这时候卖方担心 综合来说，上面是常规流程，找个大的靠谱中介就行。 |
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queuey 2021-05-11 10:13:56 +08:00
定金网签首付过户。我当时是这个顺序
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bigtan 2021-05-11 10:20:59 +08:00 via iPhone
链家 乐有家都是这样的。你的首付款进资金监管账户，然后中介找过桥公司提供短期借款，帮卖方解质押。红本过户，你办质押贷款，打款给卖方，首付款也一起打了，然后他结掉过桥贷款。只是，利息你付而已。
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juded 2021-05-11 10:23:56 +08:00
除了中介，房管局也能做资金监管。
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jianguila 2021-05-11 10:25:27 +08:00
找链家这种吧，流程上会帮你尽量规避风险；即使出现问题了，也会有法律上的援助
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rayluo 2021-05-11 10:29:37 +08:00
虽然常见，但是有风险，尽量别这么做，而且你现金好歹也押在里面，链家之类的会有类似的合同服务，但是你也要表示你有压力，拿出不多少现金，象征性拿出一些，卖方会自己想办法的，他只是不想亏利息。
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Vindroid 2021-05-11 10:41:23 +08:00
@rayluo 别这么表现，会给卖方一种你没多少钱，后续首付可能会拖延，贷款可能会出现贷不满的情况，大大拉长交易周期。如果我是卖家，如果有别的选择不会继续交易。要求首付做解押的事别表态，让中介去处理，拿了钱得好好办事啊
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ShuoHui 2021-05-11 10:46:49 +08:00 via iPhone
没有中介吗，我卖房子的时候中介有问我需不需要买房的钱解压，我说不用。如果要的话也应该有中介协调吧
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farmer 2021-05-11 11:05:23 +08:00
常规操作，只要中介靠谱，让中介去处理。
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amwyyyy 2021-05-11 11:20:38 +08:00
我是去年买的二手房，中介全程搞定，大中介公司省心省事。
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Ansen 2021-05-11 11:26:17 +08:00
我去年在链家买房也是这样，我需要提供 50 万给对方去还贷款解押，这样房子才能交易，当时我是自己出钱找的第三方(贝壳金融)做担保，大概 1 万块左右，我愿意出钱担保的原因是，那房子比正常价低 10 万
你这种情况，看你自己评估是不是非买不可，或者房屋价值是否值得。不然还是换一套吧，不然对方跑路，太麻烦，得打官司 实在要买的话还是建议走担保，商量各出一半 中介不愿意的话，换个中介，房子肯定不是只挂一家中介 |
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icegaze 2021-05-11 11:27:52 +08:00 via Android
卖家贷款解抵关你何事…
他还不成贷款卖不了房子是他违约啊… 你凭啥先给他钱还贷呢？ 卖家需要时间差， 他找中介过桥费啊， 三五天时间，没多少银子吧…一周也就 2-3%左右？ |
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icegaze 2021-05-11 11:30:40 +08:00 via Android
实在你喜欢这个房子，非要不可，
你可以让卖家去借钱还贷解抵， 你来承担过桥银子的费用啊， 几万块钱买个安心呗。 |
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crisrock 2021-05-11 11:40:58 +08:00
不要这么做！
卖方房子在抵押中，应该由他自己想办法解抵押，比如找担保过桥。相关手续费应该是卖方承担。 你要这么想，卖方没解抵押之前，房子都不属于卖方，他凭什么和你交易。钱是你的，你替他解抵押，他抱着房产证跑路了，然后拒绝交易，你怎么办？鲁迅先生说过“我向来是不惮以最坏的恶意，来推测 xx 人的” |
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fxxkgw 2021-05-11 11:42:53 +08:00
我只能说，在买家比较弱势的北京、深圳，买家首付去帮卖家解质押这种行为是常规操作，具体事宜大一些的中介会完整方案，我身边好几个人都这样搞过。
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crisrock 2021-05-11 11:43:46 +08:00
如果你一定要提前给首付款，我建议你在房价上要求对方给予相应的回报。
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shyrock 2021-05-11 11:51:29 +08:00
卖方市场：你在价格和利息甚至解押风险上都要有一定退让，不然卖家可能会选择其他买家。
买方市场：你让卖家把解抵押什么的都干好了再来说话，不然不给钱。 |
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fredli 2021-05-11 14:05:53 +08:00
这是很正常的操作，让中介收掉房产证，网签签到
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lostberryzz 2021-05-11 14:08:42 +08:00
这就是中介的作用了
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DL9412 2021-05-11 14:28:23 +08:00 2
去年刚刚这么操作完，买卖双方+中介都到银行现场，卖方立借条签字按手印，收到买方购房款 xx 万，专用于偿还银行贷款 blabla 。
立完字句当场转账，你自己先把字据拿好，跟着他一起去办还款解押，然后一起去业务大厅办过户，成功过户完后再把字条还给卖方销毁。卖方提前联系好银行的话，连解押带过户一上午就够了  |
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leicool520 2021-05-11 14:31:36 +08:00
额，难道不是这么操作吗，我卖了自己房子，再买别人的二手房，都是收了下家的钱，去还贷款；然后给了我的上家钱去还上家的贷款，这不是正常操作吗
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27149 2021-05-11 14:34:57 +08:00
当时也是这么操作，不过中介公司自带担保服务，用的中介公司的。
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troycode 2021-05-11 15:03:30 +08:00
中介垫付啊
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alexkkaa 2021-05-11 15:35:10 +08:00 via Android
你能来问这个问题说明是卖方市场，你也没的选。 如果你的卖家是做生意的你就要注意了，他们嘴里没几句实话
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hyshuang2006 2021-05-11 16:20:58 +08:00 1
@laohelmet 不管是大中介、小中介，友好地提醒你不要相信对方。这类人很善于现场情绪操作，不给你时间考虑，你头脑一热就信任对方：对！就这么做吧，简单，快！
钱打给对方，即便有字条，人家立马跑，你去追啊？中介表示和卖家不认识，自己只是提供中介服务。你去派出所报案被诈骗，答复这是民事纠纷，有借条，去法院处理吧。你这下就头大了。 必须走常规流程买卖房子，一般你把房款放在卖家贷款的银行监管，该银行会主动提供短期放贷，帮助卖家赎楼。这笔赎楼产生的服务费是卖家支付。 流程那么清晰，还别大小中介忽悠上当，这里 V 友还能说什么。 |
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neptuno 2021-05-11 16:26:59 +08:00
直接让对方担保过桥
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yEhwG10ZJa83067x 2021-05-11 17:01:46 +08:00
还有中介签合同的时候，卖方房产证什么的都会收走扣在中介那边的。
楼上一群卖家事情的，有没有考虑过。卖家可以随时选择其他人交易。 |
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glfpes 2021-05-11 17:03:09 +08:00
这种二手房不要碰。
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zjuster 2021-05-11 17:04:55 +08:00
这个事情比较常见，一般都是要有垫付资金的。但是中介没有给资金也太不靠谱了，建议你换一个中介。
链家是直接提供这个垫付账号服务的，成本不高的。 |
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sevncz 2021-05-11 17:39:53 +08:00
对方自己解押，一般链家也有提供垫付资金，卖方拿到房款之后再还过桥资金。不建议把钱直接给对方，包括和对方一起去银行解押之类的，万一解押之后人跑了呢
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nasmatic 2021-05-11 18:12:58 +08:00
上海这边买家应该是没条件和卖家谈条件的，尤其过年那会，只有卖家要求七成首付或者跳价的权利
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ferock 2021-05-11 18:22:05 +08:00 via iPhone
正规网签，正规首付流程，那担心个毛啊
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zhengwenk 2021-05-11 18:57:24 +08:00
他们不想承担费用，然后风险要你承担。卖家和中介是一伙的吧。
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loryyang 2021-05-11 19:11:38 +08:00
资金一定要走国家监管账户，而不是其他任何途径
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alalida 2021-05-11 21:20:50 +08:00
他没有任何抵押，你直接给他这大几十万，我也不说他跑路啥的，就单中间万一出了什么意外，他没法还钱了，或者房子没法交易了，你怎么办？
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takato 2021-05-12 07:37:17 +08:00
很显然，这不能叫卖家，因为他没有房子所有权啊。。
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ailaoli 2021-05-12 08:10:17 +08:00
银行可以提供监管账户
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DaBingShui 2021-05-12 08:34:01 +08:00
看看能不能谈，多给一点定金，让卖方拿着定金加自己的钱去解质押
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ming7435 2021-05-12 08:46:53 +08:00
我当年就是这么干的
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e7aca8e58f94 2021-05-12 08:51:22 +08:00
我也遇一模一样的情况，我这边的话是卖家有二押，去中介和律师去查册都查不出来那种，压了 100w+，现在等法院出结果。我觉得如果卖家自己搞不定这个问题，还是换一间房子吧。
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ango 2021-05-12 09:17:55 +08:00
深圳二手房是买方出赎楼的过桥贷利息的，买家只是实收。交给靠谱中价合法办理就好了。
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zw1one 2021-05-12 09:20:04 +08:00 1
1 、按标准流程走：建议给中介施压，他不推进按标准流程（资金监管、买房解押）走付款的话，直接威胁换中介。
2 、多给定金，就当支援卖家：大家好好谈，购房合同上定金你多给点，让卖方先拿去用来解压。 3 、按中介说的，签个借条给卖家。 1 最保险，也最省心，一定不会出现问题。需要出一笔额外费用 2 和 3 需要你先出钱给卖家，正常情况卖家按流程解押也没什么问题。不需要出额外费用。 但是如果中间哪个环节出了问题，比如解押流程要等很久，卖家把钱拿去做它用了，没有现金流还钱。虽然概率不大，一旦出了问题，钱在别人手上，虽然有合同 /借条能追回来，但是这个过程可能会很麻烦。 |
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evilangel 2021-05-12 10:16:34 +08:00
之前看到过类似新闻，一个贷款中介 A 跟 B （小商人）有过几次生意上的交往，然后一天 A 找到 B，说他有个客户 C 要从他（ A ）这边贷款，但是 C 的银行流水不够批不了款，需要找人给 C 打款几百万，然后 C 取出再还回这样有流水就可以放贷，可以陪同一起去银行柜台操作，完了当场就可以还回还能赚几个点手续费，B 一听同意了陪同 A 和 C 一起去银行柜台，B 让柜台从其卡转账几百万到 C 卡后换 C 去柜台再转回给 B，然后柜员拿着 C 的卡操作转帐的时候发现没钱，一查是钱刚一到账就被人用网银转走了，然后中介啥也不管直接走人了，C 开始说不知道怎么回事，后面起诉开始扯皮说两人是生意伙伴，利益纠纷了。。。。
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evilangel 2021-05-12 10:22:13 +08:00 1
@evilangel 还有一个新闻是 一个卖家说自己贷款还差多少要买家打首付款进行解压，买家打款后实际上款项是不够未偿还贷款金额的，然后卖家骚操作直接去赌场碰运气把买家的首付款全输了，然后告诉买家还是没钱解押不了，你爱咋办就咋办吧，中介也不管。
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Limius 2021-05-12 10:25:59 +08:00
首先这种情况只能找担保公司。至于这个钱谁出就看了，你如果很喜欢这套房就只能你出这个钱了
身边朋友刚做过，咨询过律师，地产商朋友。 |
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padapen 2021-05-12 10:27:09 +08:00
贝壳旗下的好像都会提供过桥服务=
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laohelmet OP @e7aca8e58f94 我也是这么想的，大不了不买了。钱只要没拿出去就还是我的钱，拿出去了提心吊胆的总怕好事变坏事。
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laohelmet OP @DL9412 哥们，我想问一下具体流程和步骤。去银行还贷，然后直接就能拿出房产证和银行的贷款还清证明，然后现在就可以直接过户了吗？还是说要去房管局操作个他项权啥的？然后怎么样才能过户呢。一天之内能操作完这所有的流程吗？感谢哥们这两天就空的话回复下
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laohelmet OP @leicool520 主要这个房东急用钱，我就怕他还有其他什么民间借贷。万一钱打到他帐上没有及时还贷我的风险就非常大了。
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philonic 2021-05-13 10:28:16 +08:00
找靠谱的中介，我是找的链家，链家有金融保障服务
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wenjianie 2021-05-13 13:40:20 +08:00
最好还是做资金监管， 我是找的贝壳， 监管费用卖方承担。
中介费买房出也就算了， 拿你的首付去还尾款，解押， 还想让你出监管费用，不厚道不靠谱。 |
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DL9412 2021-05-13 14:00:29 +08:00
@laohelmet #54
先去银行查他这个房子的抵押情况，就是我照片后面那张纸。然后还款随便哪里都行，我们直接在银行大厅的自助机器上就还了。 还完了拿着机器吐的还款凭证去找银行解押的地方，你让卖方提前预约好了银行的人，不排队的话挺快的。 办完之后就可以去房产那个办事大厅了，也是先拿着解押凭证去办个啥手续，办完了就算彻底解押完成，之后正常过户即可，我大概八九点开始，中午就搞完了还能赶上吃午饭。 这一套最大的风险就是，就算你拿到了他写的借条，但钱出去了他没拿来还贷款的话，也只是法律上欠你的，他要真跑了你再想追回来也是个麻烦事。所以你就全程跟着他就行了 |
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killva4624 2021-05-13 19:26:09 +08:00
楼上很多 V 友都说了，总结就是找银行做资金监管和正规中介及担保公司。
这个玩意千万不能急，如果他卖家非要急着这么搞，那你就当成自己和这个房没缘吧，天知道有什么坑等着呢，资金监管和担保公司是保证买方利益的。 |
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loarland 2021-05-14 10:44:31 +08:00
要搞的话提前一起去银行查清楚抵押详情和办理流程，跟着他现场搞定
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lsdvincent 2021-05-18 10:21:05 +08:00
他过桥资金他自己解决的 你的钱打款也不是这么早就打的
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