互联网人的广州买房故事（有干货）

大家好，我是企鹅君，一个略懂房产的互联网人，想建一个刚需购房者的互助社群，初心是帮助刚需一族上车。

认知变化

起初，和很多 90 后一样，我觉得房子太贵了！一方面要掏空父母的积蓄，另一方面要透支自己未来 30 年的收入，这些年房子大概是吃人血馒头涨上去的吧！

可是现实又逼着我不得不想着买房这件事：一方面是女朋友（现在的太太）跟我在一起 3 年多了，也到了该结婚的时候，虽然她没有说一定要买房才结婚；另一方面是房子虽然贵，但是确实也是刚需，不可能租房一辈子，毕竟房东的儿子结婚，租客二话不说就得搬走，而且孩子读书要学位，这点谁都逃不了。

于是我很怂地跟女朋友聊起这个话题，她也没要求一定要买房。但是我觉得按传统习俗，也得有房才有底气向女方爸妈提亲。

说完我们盘点了两人手上的积蓄，大概是二十几万，不靠家里人完全不可能买房。女朋友情绪有点低落，我也陷入了沉默......

后来才知道，岳父岳母没有要求一定要买房，只希望我把女儿照顾好就行，这样反而更加坚定了我要买房子的决心。

求助家人

第二天我忐忑地拨通了家里的电话，跟妈妈聊起了买房的事情，她首先是高兴的，因为买房就意味着结婚，家里也有几十万可以支持，但转头也表达了她的想法：她想我在家乡县城买房，月供基本上没有压力，也能离家近一些。

在人生大事上，我一向坚定自己的想法，但这一次，我的决心动摇了。毕业之后一直在广州工作，回家陪父母的时间本身就很少。他们一直盼着我能回家找份安稳的工作，而此刻告诉他们自己决定在广州买房定居，打消了他们的盼头，是真的很残酷。

下注广州

于是我和女朋友再次讨论起哪里买房的话题，也尝试在招聘网站上寻找家乡有没有合适的岗位，最终发现，在我们的小县城里，除了体制内工作之外找不到任何合适的选择，而我们也没有能力进体制内。相比之下，广州的就业机会好太多，而且下一代也能享受更好的公共资源。

权衡之下，我们最后下注广州，并且目标锁定三房，以后可以接父母过来住。

定预算

我和太太一起能凑到 80-100 万的首付，按照三成首付来计算的话，我们房子的总价在 240-300 万，这个预算比广州的上车门槛高一些，但是买不到三房，得先上车两房以后再置换。

后来了解到一种合理利用评估价降首付的方法，代价是月供会从 1 万变成 1.5 万，而且只有特定房源才能够用。我和太太盘算了一下，现在每个月的收入刚好能覆盖 1.5 万的月供加上平常的开销，前几年肯定没什么钱剩，但是觉得未来月收入还有上升的空间。

最终我们决定咬咬牙一步到位上三房，总预算加到 400 万，在自己能力范围内买最好的。

可能很多朋友好奇这个合理利用评估价降首付的方法，但是这个比较敏感，可以小窗了解。

定板块

因为当时我太太准备换工作，所以上班地点是未定的，暂时确定不了买哪里。然而那时候是 2020 年中，广州房价已经涨上去一波了，我们不能等到所有东西都定下来再买房。

这时候我了解到投住分离的方法：先买一套有升值空间的上车租出去，然后租在工作地点附近，一方面能够节省通勤时间，一方面可以选择升值空间较大的板块。虽然我们是首套刚需，但是也会考虑升值空间，为下一阶段置换做好铺垫。

所以我搜集了一圈广州房产大 V 的观点，他们都一致认同广州发展东进南拓的大方向，科学城、老黄埔、番禺万博，番禺广场这几个板块升值空间较大。

一番考量后我们选定了番禺万博板块，一是更靠近广州核心区域，二是能利用低首付的房源比较多，三是黄埔那边已经涨上去一波了，同价位房源，万博的性价比更高。

定楼盘

虽说暂时自己不会住，但是如果以后工作稳定了之后，也可能回来住，所以我们选楼盘也是按照自住的想法来筛选的，主要是以下三点：

近地铁：通勤时间广州市区还是比较堵，地铁通勤更靠谱。
有花园：平常自己喜欢跑步，以后也可以带孩子玩，不用出小区。
电梯房：方便爸妈上下楼。

按照这个标准在某壳上筛选出来：雅居乐剑桥郡、广州雅居乐、华南碧桂园。

踩盘之前我们先通过某壳了解小区的均价和户型，挑选合适且在我们预算范围内的户型。

选中介

我们是通过朋友介绍找到的中介，因为朋友之前在他们那里买到了合适房子，事后我们也觉得他们比一般中介有优势。

其实一般最简单的方法是直接到小区楼下找中介门店：链家是最正规的，不会吃差价，人员素质也比较高，中介费 1.7%最低；其他家就比较参差不齐，会有吃差价的情况，优点是中介费比较低，1.2-1.5%，而且可以砍价。

踩盘之前中介公司先给我们作了详细的按揭流水规划，保证我们能够贷到足够的贷款。这里画个重点，流水尽量提前六个月规划，临急抱佛脚容易出问题，今年准备买房的伙伴，现在可以行动起来咯。

初次踩盘

我们首先看的是雅居乐剑桥郡，这个盘是 2013 年的，是正宗的地铁上盖，出小区就是地铁口。

小区花园人车分流，跑步遛娃遛狗非常舒适。楼盘建在一个小山包上，比较周边高出一截，所以空气特别清新，总之就非常喜欢。缺点就是总价比较高，当时不看南大的户型至少是 400 万以上。

第二个楼盘是广州雅居乐，这个盘有近十个小区组成，是个巨型社区，楼龄跨度也比较大，从 2000 年～ 2010 年都可有，但只有小雅是近地铁的。

小区花园大多不是人车分流，舒服度打个折扣，但是花园比较大气，有山有水，景观比较丰富，总价比较低，当时 360 万左右能有不错的三房，但不近地铁，日常可以小区的车到地铁。

第三个楼盘是碧桂园翠山蓝天，楼龄最老，2000 年初，但保养得还行，是六层一梯四户的洋房，主打低密度。同样也是人车不分流，花园一般般。

最大优势是离万博超近，步行 5 分钟，未来 18 号线可以直达琶洲和珠江新城。不过价格也蛮贵，当时大两房 360 万，可以改成小三房。

第四个楼盘是我们意外发现的，因为当时在万博逛街的时候发现有个地铁口在锦绣香江那边开挖，一问才知道是 18 号线的。原本我们以为锦绣香江要过大马路才到地铁，现在这样一算，只要步行 5 分钟就能到地铁口，而且离万博也很近。

锦绣香江和雅居乐类似，也是很多个小区组成的大盘，近地铁的是紫荆园。花园也是超大，有个很大的会所和人工湖，像度假社区，而且据说这边小学和初中在万博这块比较 TOP 。

二次踩盘

初步的踩盘过程中，我们发现万博的路面交通比较拥堵，很多地方还在修路，作为普通打工人，通勤线就是生命线，所以我们更倾向近地铁的房子，广州雅居乐离地铁远，所以先排除了。

第二次踩盘是把目标楼盘的房源都过一遍，剑桥郡、华南碧桂园、锦绣香江符合我们预算的房源都详细看了一遍，最终各选出一套性价比最高的房源：

剑桥郡：三房一卫，西南向，不看南大，不用装修就可以拎包入住，可以加杠杆，2013 年建成
华南碧桂园：大两房，可以改三房，北向，低密度洋房，近万博，不可以加杠杆，2002 年建成
锦绣香江：三房两卫，东南向，次顶楼，需要装修，可以加杠杆，有噪音，2002 年建成

三次踩盘

第三次踩盘是对目标房源复勘，这次我带上外地赶来的父母，他们对广州楼市了解不多，但是胜在阅历比我们丰富，而且房子大部分首付也是父母出，未来也要接他们过来住，于理于孝，都要征求他们的意见。

父母看过之后，排除了华南碧桂园那套，因为他们不喜欢北向，剩下这两套由我来决定。我和太太商量后决定买剑桥郡，主要考虑这三点：

1. 剑桥郡不需要装修，地铁口也是现成的，我们可以马上入住，锦绣香江还要等。
2. 剑桥郡花园保养更好，人车分流，父母和孩子在楼下活动会更舒适。
3. 剑桥郡成交量大，肉眼可见马上又要涨上去一波了。

中介的一番斡旋后，当天晚上我们约了业主，行话是“摆台”。当时是行情上涨期，剑桥郡是遍地返价的现象，我们也担心会否被返价。中介提前教了我们几个砍价小技巧，但愿业主能接受吧！

然而业主是 80 后，底气十足，态度强硬，我们毫无经验 ，真的有点怂。硬的砍价办法肯定行不通了，于是中介马上打眼色暗示我转变策略。

既然硬的不行，那就示弱吧，人都是有同理心的，我们把自身情况绘声绘影的描述了一遍，最终业主被打动了！给我们便宜了好几万！还赠送了各种家电。

虽说小几万不太多，但是在当时的行情来说，我们不仅没有被返价，而且砍价成功，还是很满足啦

后面就是贷款、过户、收楼等常规操作，2 个月之后我们拿到了房产证，终于成功扎根广州，同时也成为了每个月省吃俭用还房贷的房奴，但是这份安家广州的归属感是无可比拟的，于是我们也尝试帮助更多刚需买到合适的房子。

总结一下，以下几点，希望能帮到大家：
1. 预算先定下来，在自己能力范围内预算尽量高
2. 看房有顺序，板块-楼盘-房源
3. 中介很关键，不要只看中介费，要看人品，好的中介能帮你省很多钱

我们建了一个广州刚需买房的互助群，大家可以在里面抱团取暖互通有无，进群添加 qi-e-jiang，备注：入群。